Gebäudeinspektion mit Drohne

Was eine vollständige Zustandsaufnahme ausmacht

Eine belastbare Gebäudeinspektion endet nicht bei der Frage, ob ein Schaden vorhanden ist. Sie beantwortet auch, wo genau er liegt, wie groß er ist, welche Bauteile angrenzen und wie dringend gehandelt werden muss. Dafür ist eine systematische Aufnahme nötig: jede Gebäudeseite in gleicher Auflösung, jede Dachfläche vollständig, jedes Anbauteil einzeln.

Wir arbeiten deshalb mit festen Aufnahmepositionen statt mit freiem Umfliegen. Das kostet vor Ort etwas mehr Zeit, macht die Dokumentation aber wiederholbar – bei einer erneuten Befliegung in zwei Jahren entstehen Bilder aus derselben Perspektive, und Veränderungen werden unmittelbar sichtbar.

Sichtprüfung und Thermografie ergänzen sich

Die hochauflösende Sichtprüfung zeigt, was an der Oberfläche passiert: Risse, Abplatzungen, verschobene Ziegel, korrodierte Bleche. Die Thermografie zeigt, was dahinter liegt: fehlende Dämmung, durchfeuchtete Bereiche, Wärmebrücken an Anschlüssen.

Erst die Kombination erklärt Ursachen. Ein Feuchtefleck im Innenraum kann von einem defekten Anschluss am Dach, einer undichten Fuge in der Fassade oder einer Wärmebrücke mit Tauwasserausfall stammen. Wer nur eines der beiden Verfahren einsetzt, sieht in der Regel das Symptom, nicht die Quelle.

Nutzung der Ergebnisse in der Verwaltungspraxis

Die Dokumentation ist so aufgebaut, dass sie ohne Nachbearbeitung weitergegeben werden kann: an Handwerksbetriebe für die Angebotserstellung, an Eigentümer als Beschlussgrundlage, an Versicherer als Schadenbeleg oder an Planer als Bestandsaufnahme.

Weil jeder Befund nummeriert und verortet ist, lassen sich mehrere Angebote auf denselben Leistungsumfang beziehen. Das ist in der Praxis oft der größte wirtschaftliche Effekt der Inspektion – nicht die Aufnahme selbst, sondern die Vergleichbarkeit der darauf folgenden Angebote.

Die Inspektion als Nachweis der Verkehrssicherungspflicht

Wer ein Gebäude besitzt, muss dafür sorgen, dass von ihm keine Gefahr für Dritte ausgeht. Diese Verkehrssicherungspflicht leitet sich aus § 823 BGB ab und ist an kein festes Prüfintervall gebunden — der Gesetzgeber schreibt weder einen Rhythmus noch ein Verfahren vor. Maßgeblich ist das Gefahrenpotenzial: Je höher es ist, desto häufiger und gründlicher muss kontrolliert werden. Für eine verwitterte Attika über einem öffentlichen Gehweg gilt damit ein anderer Maßstab als für eine Hoffassade ohne Publikumsverkehr.

Praktisch relevant wird das im Schadensfall. Löst sich ein Ziegel oder ein Fassadenteil und trifft ein Fahrzeug oder eine Person, muss die verantwortliche Seite darlegen können, dass sie ihrer Kontrollpflicht nachgekommen ist. Eine mündlich erinnerte Sichtprüfung vom Hof aus lässt sich zwei Jahre später nicht mehr belegen. Eine datierte, vollständige Bilddokumentation mit definierten Aufnahmepositionen dagegen schon — sie zeigt nicht nur, dass geprüft wurde, sondern auch, was zum Prüfzeitpunkt sichtbar war und was nicht.

Für Hausverwaltungen kommt hinzu, dass die Verkehrssicherungspflicht zwar beim Eigentümer verbleibt, die Durchführung der Kontrollen aber im Rahmen des Verwaltervertrags übertragen werden kann. Wo diese Aufgabe delegiert ist, ist eine nachvollziehbare Dokumentation zugleich der Nachweis der eigenen ordnungsgemäßen Erfüllung. Wir übergeben die Aufnahmen deshalb datiert, vollständig nach Gebäudeseite sortiert und mit benannten Befunden — in einer Form, die sich unverändert zur Objektakte nehmen lässt.

Woran sich die thermografische Aufnahme orientiert

Für die Thermografie an der Gebäudehülle gibt es einen normativen Rahmen. Maßgeblich ist heute DIN EN ISO 6781-1 in der Ausgabe von November 2023, die die frühere DIN EN 13187 abgelöst hat. Sie beschreibt das Infrarotverfahren zum Auffinden von Wärme-, Luftströmungs- und Feuchteauffälligkeiten in Gebäuden und macht Vorgaben zu Ausrüstung, Randbedingungen, Qualifikation der ausführenden Person und zum Inhalt der Dokumentation.

Der praktisch wichtigste Punkt ist die Randbedingung. Die abgelöste DIN EN 13187 nannte eine Temperaturdifferenz von mindestens 10 Kelvin zwischen innen und außen als Untergrenze. Wir arbeiten mit mindestens etwa 15 Kelvin, weil geringere Differenzen zwar ein Bild ergeben, aber kaum belastbare Unterschiede zwischen benachbarten Bauteilen. Dazu kommen: keine direkte Sonneneinstrahlung auf die untersuchte Fläche in den Stunden vor der Messung, trockene Oberflächen und moderater Wind.

Diese Bedingungen sind der Grund, warum die Gebäudethermografie ein Thema des Winterhalbjahres ist. Zwischen Oktober und März sind sie in Sachsen regelmäßig gegeben, im Sommer praktisch nie. Eine Aufnahme im Juli zeigt vor allem, welche Flächen wie lange in der Sonne standen — über die Dämmqualität sagt sie nichts. Wir dokumentieren die Randbedingungen jeder Messung im Bericht, damit die Aufnahme nachvollziehbar bleibt und sich mit einer späteren Folgemessung vergleichen lässt.